长沙商贸旅游职业技术学院
物业考核办法
第一章总则
第一条为切实加强和规范我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、精细化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合物业招标文件和学校实际，制定本办法。
第二条长沙商贸旅游职业技术学院（圭白路校区、韶山路校区）区域内物业管理的考核，适用本办法。
第三条本办法所称物业服务企业，是通过政府采购与长沙商贸旅游职业技术学院签署物业服务合同，依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务的企业。
第四条本办法所称物业管理，是物业服务企业按照物业服务合同的约定，对我校相关场地、道路、楼宇及配套设施设备，进行维修、修缮、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动。
第二章考核机构设置
第五条成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处等部门主要负责人担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处负责人组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；考核领导小组办公室设在后勤处。
第六条推选物业（业主）代表。党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处、湘菜学院、旅游管理系、人文艺术系、会计系、经济贸易系、信息与汽车工程系、成教培训部和实习就业处等13个部门在本处室系部院范围内指定1位负责同志作为学校业主代表，主要负责收集教职工对校区物业管理工作的意见和建议；每个月对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。
第三章考核内容、方式和评分标准
第七条考核从《长沙商贸旅游职业技术学院物业管理考核细则》的执行情况、业主代表及老师满意度调查二个方面进行，分值分别为80分、20分，满分100分。
1、《长沙商贸旅游职业技术学院物业管理考核细则》的执行情况分值80分。《考核细则》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月25日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与物业公司商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分100分，占考核总分80%。
2、对物业服务企业实行考核评分管理。具体分工是后勤处负责全校公共区卫生、绿化等考核；保卫处负责全校安全保卫工作的考核；学生工作处负责全校所有学生公寓的考核；敬业楼由党办院办负责考核；酒店大楼由湘菜学院负责考核；笃行楼A栋由旅游系负责考核；笃行楼B栋由人文艺术系负责考核；知行楼A、B栋由会计系负责考核；知行楼C栋由经贸系负责考核；自强楼由学生工作处负责考核；励能楼由信息与汽车工程系负责；励志楼由成教培训部负责考核；德业楼由教务处负责考核；创业街由实习就业处负责。各部门根据物业服务企业的服务管理质量、服务对象反映等情况进行评分，取平均值作为本月物业的评分，并按照评分情况作出相应处理（评分细则附后）。
3、校区业主代表及老师满意度调查。业主代表满意度调查由物业公司在每季度末月25日前向业主代表发放调查表，并将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“2、1、0”分（如有“不满意”评价，原则上要求业主代表写出“不满意”的理由并提出建议），计算方法为先计算出满意率、一般率，总分按100分计算，得分=满意率*100+一般率*50+不满意率*0，业主代表满意度调查满分为10分；老师满意度调查由教务处设计并组织，每季度末月25日前统计一次，折合成满分10分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分20分，是考核总分的20%；
第八条考核结果的运用及奖惩
物业管理考核总分为100分。每季度统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩，全年共四次。
总评分达到95分（含）以上为优秀，按合同约定全额支付物业管理费；一年中四次都为优秀，一年服务期满后奖励贰万元；
总评分在90分（含）至95分之间为良好，按合同约定全额支付物业管理费；一年中三次为优秀，一次为良好，一年服务期满后奖励壹万元；二次优秀，二次良好，奖励伍千元；
总评分在85分（含）至90分之间为合格，按合同约定全额支付物业管理费；总评分在85分以下为不合格，每少一分处罚金5000元，扣完为止；如连续两季度都为不合格，次年终止合同。
物业公司因管理不当造成重大责任事故、重大经济损失或导致学校发生泄密事件，受到上级机关通报和处罚或造成重大影响的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行处理。
第四章考核原则及要求
第九条 考核原则。物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。
第十条 考核要求
1、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。
2、物业公司需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。
3、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。
第五章附则
第十一条本办法未尽事宜，由后勤处与相关部门协商解决或制定补充办法。
第十二条本办法由后勤处负责解释。
综合要求、卫生、绿化等方面物业管理考核细则
月份： 考核部门：后勤处 总分：100分
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序号
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评分细则
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分值
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扣分标准
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得分
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1
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年度、月有工作计划；有半年及年度总结；及时按要求召开每年2次总结会 |
5
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每缺一项扣0.2分 |
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2
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管理人员和专业技术人员必须持证上岗；工作人员着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养 |
5
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无证上岗，不统一着装每人次扣0.2分 |
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3
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物业办公室建立24小时值班制度（节假日及休息时间电话值班）；接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、询问等各类信息的收集和反馈，并及时处理 |
10
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无人值班，收到信息后未及时处理，每次扣0.5分 |
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4
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对于每次校园检查中发现的问题，在下次检查中（超过一周）仍未作处理，并未向管理部门汇报和说明原因的 |
10
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每次每项扣0.5分 |
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5
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受理服务范围内各部处室报修服务项目超过2次以上未作处理；超出物业维修范围而未及时报修 |
5
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每次每项扣0.5分 |
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6
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公共区域地面清洁、无杂物、痰迹、烟头、无积水等；落叶等垃圾能及时清理，确保边沟、管道畅通；垃圾桶擦拭干净、周围无乱丢乱扔现象；无蜘蛛网、无蝇、无鼠、无污垢、水塘无大面积飘浮物 |
10
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每次每项扣0.2分 |
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7
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公共区域内设施（桌椅、沙发、地毯、窗帘、玻璃等）保洁不到位，设施有污渍、损坏不及时更换清理的 |
10
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每发现一次扣0.2分；超出10件以上扣3分 |
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8
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垃圾不及时组织清运，导致堆积、污水外溢或恶臭外溢影响环境的（装修垃圾临时堆放除外） |
5
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每发现一次扣0.5分 |
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9
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流离井、雨水井、化粪池每半年清掏一次，日常无膨溢；不定期进行公共场所的卫生消毒，除蚊、灭鼠、治虫等 |
5
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未及时清掏扣2分 |
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10
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花、草、林、木，不按时施肥、浇水、防治病虫、修剪造型、除草的 |
5
|
每发现一次扣0.5分 |
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11
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因病虫防治不力和养护不及时造成花草树木死亡的；有在树木上悬挂、晾晒衣物现象而不及时制止的 |
5
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每发生一宗扣0.5分 |
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12
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银杏、罗汉松、桂花树等名贵树木不能有死亡现象,造型树种春秋季各整形剪修一次 |
5
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死亡一棵扣2分；未整形剪修扣1分 |
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13
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景观构造物因疏于管理,导致构造物构件损坏、丢失的 |
5
|
每出现一宗扣0.5分 |
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14
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卫生工具不按指定地点停放，而随处乱放者；不及时关灯、关水 |
10
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每出现一宗扣0.2分 |
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15
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因物业公司服务人员违反操作规程导致停水、停电、停空调等现象发生的；不爱惜公共设施，发现有偷盗和破坏公物的行为不制止或不报告 |
5
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每出现一次扣0.5分 |
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合计
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建议： |
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安保人员物业管理考核细则
月份： 考核部门：保卫处 总分：100分
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序号
|
评分细则
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分值
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扣分标准
|
得分
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1
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安保人员按时到岗并进行指纹考勤，衣着整洁，热情文明，乐于助人，无擅离职守、打瞌睡、聚众赌博、侵害师生人身安全及利益等现象。 |
15
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不按规定着装或当班期间做与工作无关的事（擅离职守或打瞌睡或聚众赌博或侵害师生人身及财产安全等行为）或服务态度差或不按时考勤等每人次扣1分。 |
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2
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落实学校24小时日常值班和全面巡逻守护制度，巡逻无不巡、差时、少巡、少人等现象，巡查工作到位、有记录。 |
20
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巡逻次数少一次扣2分；巡更少1个点位或巡更点时间误差10分钟以上一次扣0.1分；巡逻组员少1人一次扣1分；巡更记录不完整一次扣1分。 |
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3
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按要求进行所有楼栋的巡查和守护管理工作，发现问题及时处理和上报，对外来人员及物品出入有登记和验证，无公共物品丢失现象。 |
5
|
对楼栋内部巡查不及时，一次扣1分；外来人员及物品出入无登记一次扣1分；公共物品丢失，一次扣2分。 |
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4
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楼栋外无车辆乱停乱放现象，楼栋大厅内无自行车、摩托车停放现象，特别是在大型活动过程中务必做好车辆指挥与停放管理工作。 |
5
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楼栋外有车辆停放，楼栋大厅内有自行车、摩托车停放现象，一次扣2分；大型活动期间发生车辆不规范现象，属于安保人员管理不到位的每车次扣1分。 |
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5
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各类安全检查规范有序，隐患整改上报及时，消防设备设施无丢失现象，防火检查制度落实到位，消防工作检查记录表格及时上交，确保无安全责任事故。 |
10
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安全检查及隐患整改不及时，检查记录上报不及时一次扣1分；发现安全隐患漏报、不报等一次扣3分；消防设备损坏或发现有丢失现象或防火检查制度不落实或检查记录上报不及时每次扣1分；由于物业公司管理不善造成重大安全责任事故，扣10分。 |
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6
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全天24小时负责监控室、消防控制室日常管理及设施设备的使用和检查，红外防盗报警系统布防撤防及时，无丢失损坏情况，技术操作熟练，及时记录情况，保持卫生。 |
5
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发现监控室缺岗每次扣1分；设备设施人为丢失或损坏，每发现一次扣2分；红外报警系统布防撤防不及时或技术操作不熟练或监控设备使用情况记录不及时，每次扣1分；卫生状况差每次扣1分。 |
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7
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若发生突发事件应第一时间介入处理，防止事态扩大并同时报告保卫处等部门，配合学校做好相关处置和善后工作，事后有反馈有处理过程的文字记录，无漏报、瞒报、不报事件发生。 |
10
|
突发事件处理不当，每次扣3分；有漏报、瞒报、不报等情况，一次扣3分。 |
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8
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完成保卫处交办的各项工作任务（包括学校的重大活动和临时工作的安保工作），维护校园正常教育教学秩序，各项工作情况记录真实、全面，没有师生投诉现象。 |
10
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学校保卫处交办的任务（包含临时任务）完成情况不好的，一次扣2分；工作记录不真实或不全面扣1分；工作不到位影响学校正常教育教学秩序的每次扣1分；有师生投诉情况每次扣1分。 |
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9
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按规定严格对的钥匙进行管理，各楼栋及时上锁和开门；按时做好交接班工作，保持值班室卫生，不得在校园内做饭，严格使用明火，不得使用未经批准的电器。 |
10
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钥匙管理不到位造成开关门不及时的，每次扣1分；交接班工作不到位的，每次扣1分；违规使用电器（做饭或取暖等情况）或使用明火的，每次扣1分。 |
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10
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按合同要求规范配置保安人员，保安员持保安证上岗，安保负责人必须有2年以上工作经验，保安员年变动率不得超过20%，新进保安员的招聘条件应合乎要求，招聘应手续要齐全，相关料档案需在一周内报保卫处备案，并提供《保安证》备查。 |
10
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无《保安证》上岗，每人次扣1分；每月累计；安保负责人经验不合要求扣1分，每月累计；保安员变动率超过20%或新进保安员的素质和过程不合要求，每人次扣1分，每月累计。 |
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合计
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建议： |
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学生公寓物业管理考核细则
月份： 考核部门：学生工作处 总分：100分
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序号
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评分细则
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分值
|
扣分标准
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得分
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1
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在学生公寓楼内发生打架斗殴等严重影响学生公寓正常秩序和公共安全等违纪行为，没有及时处理和汇报 |
10
|
每发现一次扣2分 |
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2
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工作期间擅离岗位，值班工作时间做与工作无关的事 |
10
|
每发现一次扣1分 |
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|
3
|
学生公寓楼内出现人员推销商品、出现非本公寓学生未登记进入、出现破门或毁窗或翻窗盗窃等事件 |
10
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每发现一次扣1分 |
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4
|
不认真执行落实学生公寓的各项规章制度和管理规定，导致不能按时开门、锁门，不能有效维护公寓正常秩序，对学生宿舍设备、纪律、安全、卫生、内务等未进行每日检查，没有工作记录等 |
10
|
每发现一次扣1分 |
|
|
5
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学生公寓发生紧急情况时，没有及时向社会公共服务部门（110、119、120）打电话；事中、事后没有及时向学生工作处、保卫处、相关系部等报告，或瞒报、谎报 |
10
|
每发现一次扣3分 |
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6
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学生公寓楼过道、卫生间等公共场所的路灯、水龙头的人为损坏，未及时发现并报修 |
10
|
每发现一次扣1分 |
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7
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没有做好房间备用钥匙管理，没有钥匙领用、发放、借用、回收记录等 |
5
|
每发现一次扣1分 |
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8
|
学生公寓楼内脏乱差 |
5
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每发现一次扣1分 |
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|
9
|
没有对公寓内的违章用电、用火、管制械具进行检查和有效管理 |
5
|
每发现一次扣1分 |
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10
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未认真填写考勤日报表或上传数据，未按时汇总考勤、考核、公寓检查、老师下寝等汇总表（每两周汇总一次上交学生工作处） |
5
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每发现一次扣1分 |
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11
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公寓管理人员必须按规定人数到岗 |
10
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每发现一次，按缺少人数每人扣2分 |
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12
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责任区楼道、走廊等扫拖不仔细，有杂物、碎屑等 |
5
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发现1次扣1分 |
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14
|
不爱惜公共设施，发现有偷盗和破坏公物的行动不制止或不报告 |
5
|
发现1次扣1分 |
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合计
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建议： |
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卫生、报刊等其他方面物业管理考核表
月份： 考核部门：党办院办 总分：100分
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序号
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评分细则
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分值
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扣分标准
|
得分
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1
|
敬业楼楼顶每周清扫一次，清除垃圾和异物，确保边沟、管道畅通；各层顶面、墙面、地面每天清洁，不能有蜘蛛网、污垢、积水等现象。 |
10
|
每发现一处扣0.2分 |
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|
2
|
公共场所花卉摆放整齐、更换及时、养护到位 |
10
|
每发现一次扣1分 |
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|
3
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责任区厕所异味较重，便池有尿垢，未按要求保洁 |
10
|
每发现一次扣1分 |
|
|
4
|
卫生工具不按指定地点停放，而随处乱放；不及时关灯、关水 |
10
|
每发现一次扣1分 |
|
|
5
|
不爱惜公共设施，发现有偷盗和破坏公物的行为不制止或不报告， |
10
|
每发现一次扣1分 |
|
|
6
|
报刊没按时发放和准确投递、有丢失的现象 |
5
|
每发现一次扣1分 |
|
|
7
|
会议室（厅）的音响设备因维护不到位或使用不当，导致会议延误或中断，产生不良影响的。 |
10
|
每出现一次扣5分。 |
|
|
8
|
会议设备使用完毕超过15分钟未及时关闭的。 |
5
|
每发现一宗扣1分 |
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|
9
|
对会议室、报告厅等所有设备、器械、会议用品等物资保管不善，致使丢失或人为损毁的。 |
10
|
每出现一宗扣5分 |
|
|
10
|
会议、办公室等服务不及时、不到位。 |
10
|
每出现一宗扣5分 |
|
|
11
|
因管理不当，导致泄密事件发生，未造成较大影响的；私自进入保密场所或破坏保密设备等 |
5
|
每出现一宗扣5分 |
|
|
12
|
员工违反职业道德，对院内单位财产、人员安全、工作秩序和环境造成严重损害的 |
5
|
每出现一宗扣5分 |
|
|
合计
|
建议： |
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各楼栋卫生、安保、实训室管理等方面物业管理考核表
月份： 考核部门：各楼栋负责部门 总分：100分
|
序号
|
评分细则
|
分值
|
扣分标准
|
得分
|
|
1
|
楼顶每周清扫一次，清除垃圾和异物，确保边沟、管道畅通；各层顶面、墙面、地面每天清洁，不能有蜘蛛网、污垢、积水等现象。 |
10
|
每发现一处扣0.2分 |
|
|
2
|
责任区厕所异味较重，便池有尿垢，未按要求保洁 |
10
|
每发现一次扣1分 |
|
|
3
|
卫生工具不按指定地点停放，而随处乱放；不及时关灯、关水 |
5
|
每发现一次扣1分 |
|
|
4
|
不爱惜公共设施，发现有偷盗和破坏公物的行为不制止或不报告， |
10
|
每发现一次扣1分 |
|
|
5
|
实训室不按时开门，导致学生上课延误，产生不良影响的。 |
10
|
每出现一次扣5分。 |
|
|
6
|
实训室使用完毕超过15分钟未及时关闭的。 |
10
|
每发现一宗扣1分 |
|
|
7
|
对实训室等所有设备、器械、用品等物资保管不善，致使丢失或人为损毁的。 |
10
|
每出现一宗扣5分 |
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8
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受理服务范围内各部处室报修服务项目超过2次以上未作处理；超出物业维修范围而未及时报修。 |
5
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每次每项扣0.5分 |
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9
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实训室卫生未及时打扫，有杂物等现象 |
10
|
每发现一次扣1分 |
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10
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未经业主许可，员工将公共设施挪作它用或虽经许可但使用后未及时归位的。 |
5
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每发现一次扣0.5分 |
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11
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对公共设施及公共财产监管不到位，因工作人员未履行职责导致公共设施及公共财产（含标识牌、道闸、花坛、监控镜头、路灯、泛光灯、背景音箱、休闲椅等）遭人为损坏，未能及时发现报告的。 |
5
|
每发现一次扣0.5分 |
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12
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楼栋值班室内清洁，物品放置整齐有序，无使用违规电器及明火现象 |
5
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卫生脏，物品放置混乱，一次扣1分；擅自使用违规电器及明火一次扣1分 |
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13
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楼栋守护管理到位，外来人员及物品出入有登记，无公共物品丢失现象 |
5
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外来人员及物品出入无登记一次扣1分；公共物品丢失一次扣2分 |
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|
合计
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建议： |
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